Neues Mietrecht ab 1. Mai 2013

Mit dem ersten Mai 2013 tritt für deutsche Mieter und Vermieter ein neues Mietrecht in Kraft, das vom deutschen Bundestag im Dezember 2012 beschlossen wurde. Dank dieser Änderungen können sich Vermieter zukünftig besser gegen Mietnomaden durchsetzen oder es sind energetische Umbaumaßnahmen ohne Mietminderung möglich wohingegen die Vermieter eine uneingeschränkte Kündigungsfrist von wenigstens drei Jahren in Eigenbedarfsfragen erhalten.

Energetische Modernisierungen

Möchte der Vermieter Umbaumaßnahmen energetischer Natur am Mietobjekt vornehmen, dann kann der Mieter erst nach dem dritten Umbaumonat die Miete mindern, es sei denn, dass seine Wohnung durch die Umbaumaßnahmen vorrübergehend unbewohnbar ist. Solange dieses jedoch nicht der Fall ist, kann der Vermieter in den ersten drei Umbaumonaten die volle Miete einverlangen, es sei denn, dass diese aus anderen Gründen gemindert werden kann. Des Weiteren kann der Mieter nicht mehr zu Beginn von Umbauarbeiten wirtschaftliche Härten geltend machen, mit denen er die Umbauarbeiten verhindern könnte. Der Vermieter kann die geplanten Umbauarbeiten von nun an immer vornehmen. In wie weit der Vermieter aufgrund der Modernisierungen die Miete erhöhen kann, wird erst mit dem Abschluss der Arbeiten geklärt. Erst jetzt kann der Mieter wirtschaftliche Härten nennen, um einer Mieterhöhung entgegen zu wirken. Sollte sich der Mieter nicht wehren können, dann kann der Vermieter wie auch zuvor die Kosten der Modernisierung mit jährlich elf Prozent auf die Mieten umlegen.

Ankündigungspflichten für die Modernisierung

Wenn die Modernisierung vom Mietobjekt der Energieeinsparung dient, dann muss der Vermieter nicht mehr kostspielige Gutachten über den Sinn der Maßnahmen vorlegen. Er kann die Modernisierung mit anerkannten Pauschalwerten rechtfertigen. Mit diesen anerkannten Pauschalwerten kann nicht allein die Modernisierung gerechtfertigt werden, diese Werte genügen auch als Begründung für die folgende Mieterhöhung. Dennoch muss der Vermieter seine Maßnahmen fristgerecht ankündigen, damit der Mieter darauf reagieren kann.

Vereinfachte Rechtslage für Räumungen

Sollte ein Mieter nicht mehr zahlen können oder wollen, dann wird der Vermieter kündigen. Sollte der Mieter nicht ausziehen, dann summieren sich die Forderungen bis zum Punkt der Zwangsräumung. Da die Mieter jedoch häufig Zahlungsunfähig sind, bleiben die Vermieter auf diesen Forderungen sitzen. Demnach wird die Behandlung von Räumungssachen künftig bei Zivilprozessen eine höhere Priorität erhalten, damit schneller geräumt werden kann und die Forderungen und somit die vermutlichen Verluste der Vermieter geringer ausfallen.

Dennoch werden die zivilrechtlichen Verfahren eine gewisse Zeit beanspruchen. Demnach ist der Vermieter berechtigt, eine Sicherheitsanordnung zu erlassen, mit der für weitere Mietschulden Sicherheiten durch den Mieter gewährt werden müssen. Sollte der Mieter diese Sicherheiten nicht geben können, dann kann der Vermieter die Wohnungsräumung im Zuge des einstweiligen Rechtsschutzes beantragen, dieses würde die Erlangung des Räumungstitels erheblich beschleunigen.

„Berliner Räumung“ wird zum Gesetz

Geräumte Mieter lassen oft einen Teil ihrer Habe zurück. Nun muss der Vermieter nicht mehr für den Abtransport mit Einlagerung aufkommen, was bislang deutlich ins Geld gehen konnte. Jetzt kann der Vermieter auf diese zurückgelassenen Gegenstände sein Vermieterpfandrecht geltend machen und kann diese zurückgelassene Habe verwerten oder wegschaffen. Der geräumte Mieter kann allerdings auf Schadensersatz klagen. Jedoch müsste dieser Schaden bereits höher als die Forderung ausfallen, damit der Vermieter wirklich in Bedrängnis geraten könnte.

Unbekannte Untermieter räumen

Viele Vermieter mussten beim Räumungsversuch feststellen, dass die Mieter untervermietet haben und konnten deswegen nicht räumen, da sich der Räumungstitel gegen alle Mieter der Wohneinheit richten muss. Durch das geänderte Recht ist es dem Vermieter nun möglich, den einstweiligen Rechtsschutz zu nutzen, um gegen die Untermieter schneller einen Räumungstitel zu erhalten.

Nicht erbrachte Sicherheitsleistung

Praktisch jeder Vermieter erwartet zum Mietbeginn eine Sicherheitskaution, um sich gegen eventuelle Kosten, die sich aus den Folgen von dem Mietverhältnis bilden, abzusichern. Sollte der Mieter mit diesen Sicherheitsleistungen in der Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug sein, dann kann er von nun an ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden.

Eigenbedarfskündigung

Es gab bis zum 01.05.2013 ein Schlupfloch, wie die Käufer eines Objektes die Frist von drei Jahren für die Kündigung auf Eigenbedarf umgehen konnten. Mehrere Käufer taten sich als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammen, um das gesamte Objekt zu kaufen. Somit handelt es sich nun um den Besitz der Gesellschaft, die sich nicht an die Kündigungsfrist von drei Jahren halten muss, sie kann schneller kündigen. Nachdem diese Kündigung erfolgt ist, sind die Objekte in den Privatbesitz der Gesellschafter übergegangen. Ab nun gilt die Kündigungsfrist von drei Jahren auch für die Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die Mieter sind somit geschützter.

Wärmecontracting

Unter diesem Begriff wird die gewerbliche Lieferung von Wärme für Gebäude verstanden. Die Unternehmen sorgen im Auftrag des Vermieters für den Betrieb von Heizungs- sowie Warmwasseranlagen. Von nun an können die Vermieter die Umstellungskosten von dem Contracting auf die Mieten umlegen, solange diese Kosten nicht höher als die ursprünglichen Umlagen für Heizkosten sind.

Mietobergrenzen

Die Bundesländer sind ermächtigt, für Stadtteile oder auch ganze Städte Mietobergrenzen einzuführen. Sollte solch eine Obergrenze beschlossen werden, dann können die Vermieter für bestehende Mietverhältnisse die Mietkosten in drei Jahren nur noch um 15% anziehen.

Mai 2013