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Statt der eigenen vier Wände: Investitionen in Immobilienfonds

Die Aufgabe von Immobilienfonds besteht im Grunde darin, ganz im Sinne eines Investmentfonds Kapital zu bündeln, um damit größere Investitionen in Immobilien finanzieren zu können. Unterschieden werden offene und geschlossene Fonds. Aktuell müssen sich Anleger vor allem bei offenen Immobilienfonds auf Änderungen im Rahmen der EU-Richtlinie für alternative Investments (AIFM) einstellen.

Immobilienfonds als Alternative zur Geldanlage

Immobilienfonds gibt es grundsätzlich in zwei Varianten: Offen und geschlossen. Erstere eignen sich eher für Privatanleger, da sie eine flexiblere Handhabung bei geringerem Risiko bieten. Geschlossene Fonds hingegen eignen sich eher für institutionelle Anleger, da hier eine hohe Fachkenntnis erforderlich ist, um das Risiko besser einschätzen zu können. Immobilienfonds genießen sowohl bei kleinen wie auch institutionellen Anlegern einen ausgezeichneten Ruf. Vor allem in Zeiten unsicherer volkswirtschaftlicher Entwicklungen sind sie eine gern verwendete Alternative zu anderen Anlageprodukten wie zum Beispiel Gold oder Staatsanleihen. Diese bieten zwar ebenfalls ein hohes Maß an Sicherheit, können aber dafür kaum mit regelmäßigen oder nur sehr niedrigen Zinszahlungen aufwarten, weswegen sie sich eher zur Wertaufbewahrung eignen.

Geschlossene Immobilienfonds - schlechter als ihr Ruf?

Bei geschlossenen Fonds werden einzelne Bauprojekte finanziert, wodurch folglich auch das Risiko für den Anleger steigt. Sobald eine bestimmte Anlagesumme erreicht ist, wird der Fond für weitere Anleger geschlossen - daher auch die Bezeichnung. Im Zuge der Beteiligung werden Anleger zugleich auch Mitunternehmer bzw. Mitgesellschafter, wodurch sie an Gewinn und Verlust des Objektes beteiligt sind. Das ist auch der Grund, weswegen Privatanleger ohne detaillierte Fachkenntnisse von geschlossenen Immobilienfonds Abstand nehmen sollten.

Typische Anlageobjekte bei geschlossenen Fonds sind Einkaufszentren, Büro- oder Geschäftsgebäude. Läuft eine solche Anlage nach Plan, lassen sich weitaus höhere Renditen erzielen als bei geschlossenen Fonds. Hinzu kommt, dass im Unterschied zum offenen Fonds nur vergleichsweise geringe Liquiditätsreserven vorgehalten werden müssen, was zu einer insgesamt höheren Verzinsung beiträgt.

Erst Anfang November 2012 wurden geschlossene Immobilienfonds von der Stiftung Warentest getestet, wobei der Branche jedoch ein eher schlechtes Zeugnis ausgestellt werden musste, was vor allem an den hohen bis sehr hohen Risiken liegt. Diese entstehen in erster Linie durch die sehr langen Fondslaufzeiten von mehreren Jahren oder in einigen Fällen sogar Jahrzehnten. Auf eine solche Distanz wird das Risiko für Anleger unkalkulierbar.

Offene Immobilienfonds und die AIFM-Richtlinie

Anlegerfreundlicher gestaltet sich da schon die offene Variante: Bei offenen Immobilienfonds konnte bisher kontinuierlich Kapital eingezahlt oder entnommen werden. Durch die neue EU-Richtlinie für alternative Investments können zukünftig jedoch nur noch viermal im Jahr neue Anteile erworben werden. Diese Taktung gilt nicht für die Rückgabe von Anteilen, denn diese könne dem Entwurf zufolge nur noch einmal pro Jahr vorgenommen werden. Offene Fonds investieren in eine Vielzahl an Objekten, um so das Risiko möglichst effektiv zu streuen. Außerdem können sich Anleger hier mit relativ niedrigen Beiträgen beteiligen. Gewinne sollen langfristig durch Mieterträge und Wertsteigerungen erzielt werden. Bei einem offenen Immobilienfonds muss die Liquiditätsreserve stets mindestens 5 % betragen, damit es jederzeit möglich ist, Anleger auszubezahlen, die ihre Fondsanteile zurückgeben möchten.

An dieser Stelle soll auch die neue AIFM-Richtlinie zum Tragen kommen. Offene Fonds sollen dadurch in Krisenzeiten schockresistenter werden. Wird nämlich zu viel Geld in zu kurzer Zeit aus Fonds abgezogen, können diese nicht schnell genug Immobilien verkaufen, um die Anleger entsprechend auszuzahlen. Durch die jährliche Anteilsrückgabe an bestimmten Stichtagen, die sich am Erwerbsdatum orientieren sollen, sollen derartige Entwicklungen in Zukunft verhindert werden.

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