Das Problem mit der Kaufpreishöhe

Den Traum vom Leben in den eigenen vier Wänden wahr zu machen, steht auf der Wunschliste der Deutschen nach wie vor weit oben auf der persönlichen Wunschliste. Das gilt natürlich vor allem in boomenden Regionen wie Berlin, wo junge Familien eine hervorragende Infrastruktur und beste Ausbildungs- und Jobbedingungen vorfinden. Das führte auch dazu, dass gerade in Berlin die Immobilienpreise inzwischen ein Niveau erreicht haben, wo manche schon von einer Überhitzung sprechen. Eine Immobilienbewertung in Berlin ist daher für manchen Laien schwierig – sowohl für den Käufer wie auch den Verkäufer, da man zwischen Traum(preisen) und Wirklichkeit, bzw. Realität hin und hergerissen wird. Aber auch Gründe der Vermögenssicherung haben dazu geführt, dass in den letzten Jahren, vor allem seit dem Bankenzusammenbruch 2008 in den USA, immer mehr ihr Geld in Betongold angelegt haben.

Trotzdem: jeder sollte seine Wunschimmobilie gründlich unter die Lupe nehmen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Denn so manches Schnäppchen kann sich langfristig als teure Kostenfalle mit finanziellen Folgekosten erweisen.

Ist der Kaufpreis angemessen?

Weil keine der beteiligten Parteien beim Immobilienkauf über den Tisch gezogen werden möchte, lässt der vorherige Besitzer in der Regel ein Verkehrswertgutachten anfertigen. Für dieses Gutachten wird die Immobilie von einem Sachverständigen vor Ort begutachtet. Er achtet vor allem darauf, ob bauliche Mängel vorliegen oder Sanierungsbedarf besteht. Je höher dieser ist, umso niedriger ist der Kaufpreis. Doch gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien sollten die Käufer gründlich rechnen. Denn mit Kaufpreis und Sanierungskosten kommen sie oft fast genauso teuer als würden sie gleich einen Neubau kaufen. Beim Gutachten wird deshalb auch die Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes angegeben. Im sogenannten Energiepass sind Werte wie CO2-Ausstoß, Wärmedämmung, Energieverbrauch und -verlust der Heizungsanlage ausgewiesen, die sich direkt auf den Verkehrswert auswirken.

In das Verkehrswertgutachten fließen noch weitere Faktoren hinein. Beispielsweise achtet der Sachverständige darauf, ob Einträge im Grundbuch oder im Baulastverzeichnis vorliegen, wie gut die Immobilie erschlossen ist oder wie es um das Wegerecht bestellt ist. Letzteres ist dann wichtig, wenn eine Immobilie keine Zufahrt zur nächsten öffentlichen Straße besitzt. Hat umgekehrt ein Nachbar das Wegerecht, sind die Nutzungsmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück eingeschränkt, was sich wiederum auf den finanziellen Wert niederschlägt.

Auf die inneren Werte kommt es an

Wichtige Fragen für die Immobilienbewertung lauten außerdem: Wie sind die Räume zugeschnitten und ist die Immobilie barrierefrei? Auf Barrierefreiheit legen immer mehr Menschen wert, weil sie so lange als irgend möglich in der eigenen Immobilie leben wollen. Immobilienbesitzer können ihr Haus deshalb wertiger machen, indem sie beispielsweise großzügige sanitäre Anlagen einbauen oder verschiedene Möglichkeiten schaffen, den Garten in der Freizeit zu nutzen, etwa durch einen Swimmingpool oder einen fest installierten Grill.

Wo befindet sich die Immobilie?

Neben dem direkten Zustand des Hauses legen potenzielle Käufer großen Wert auf die Lage. Sind Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe, beeinflusst das ebenso den Preis wie eine gut erreichbare Infrastruktur. Dazu gehören Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten.

November 2013












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